家と財産を守るための〜不動産の相続対策
家と財産を守るための〜不動産の相続対策
文書作成日:2022/10/20


 生産緑地を住宅用地として売却する際には、どのような手続きが必要でしょうか?




 最寄りの駅まで徒歩圏内の住宅地にある生産緑地を相続します。私自身は営農を継続する意思はないため、住宅用地(宅地)としての売却を検討していますが、どのような手続きが必要となるのでしょうか。
 また以前、「生産緑地の2022年問題」という言葉を見聞きしたことがあります。こちらについて、何か気をつけることはありますか。




 生産緑地を住宅用地(宅地)として売却したい場合、まずは生産緑地の存する市町村長に対して、生産緑地買い取りの申出を行う必要があります。その後の流れは詳細解説をご参照ください。
 また「生産緑地の2022年問題」については、生産緑地法の一部が改正されたことにより、現時点で特に気をつけることはないと考えます。



1.生産緑地とは

 生産緑地とは、1992年の改正生産緑地法によって指定された生産緑地地区内の農地のことです。良好な都市環境の維持と形成のため、主に三大都市圏の市街化区域内の農地が指定の対象となっています。生産緑地に指定された農地は、固定資産税の軽減措置等が講じられる一方で、30年間の営農義務が生じ、建物の建築や宅地の造成等について規制されます。

 市街化区域の農地で「良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの」「500u以上の面積」「農林業の継続が可能な条件を備えているもの」に該当する区域を、生産緑地に指定することができます。

 また、指定された生産緑地で「生産緑地地区に指定されてから30年を経過したとき」「農業の主たる従事者が死亡したとき」「主たる従事者が農業をできないほどの障害や病気にかかったとき」に該当すれば、生産緑地の指定を解除することができます。

 生産緑地の指定の解除要件に該当する場合でも、市町村長に対して買い取りの申出を行わない限り、生産緑地の指定が続いているため、生産緑地の行為制限が解除されていないことに留意が必要です。ただし、都市計画施設(公園・緑地)予定地に該当する等の必然性がなければ、市町村が買い取ることは限定的です。

2.住宅用地(宅地)として売却する場合に必要な手続き

 相続人は、生産緑地の存する市町村長に対して、生産緑地買い取りの申出を行います。

 生産緑地の買い取りの申出を行うと、1ヶ月以内に買い取るか否かが通知されます。買い取る旨の通知があった場合は、時価を基本として協議の上、価格が決定されます。

 買い取らない旨の通知があった場合は、農林漁業の従事希望者への斡旋を行います。斡旋後、概ね2ヶ月以内に購入希望者が現れなければ、生産緑地の行為制限は解除され、転用(宅地等)目的として第三者との売買が可能となります。なお、解除と同時に、固定資産税の軽減措置等はなくなります。

3.生産緑地の2022年問題
(1)「生産緑地の2022年問題」とは

 2022年に約8割の生産緑地が買い取りの申出時期を迎えるため、多くの生産緑地の所有者が宅地等として売り出すことで、地価下落等による不動産市場の混乱が懸念された問題のことです。

(2)2017年改正

 この問題を踏まえて、2017年に生産緑地法の一部が以下のとおり改正されました。

  • @面積要件について、市町村が条例を定めれば300uまで引き下げ可能
  • A生産等に必要な農作物等加工施設、農作物等直売所、農家レストランの設置が可能
  • B生産緑地地区に指定されてから30年を経過するものについて、買取申出可能時期を10年先送りする特定生産緑地制度の創設

 上記改正点のうち、特定生産緑地制度が創設されたことで、生産緑地が大量に不動産市場に供給されるといった問題は、かなり限定的なものになったと思われます。

 実際、特定生産緑地の指定見込みについて国土交通省が調査した結果(※)では、令和4年6月末時点での指定済み及び指定が見込まれる生産緑地は全体の89%、指定の意向がない生産緑地は10%で、残りの1%は現時点で指定の意向が未定等の生産緑地となっていました(面積ベースでの集計結果)。

 上述のとおり、生産緑地の一部が売りに出されたとしても不動産価格への影響は少ないため、現時点で特に気をつけることはないでしょう。

 なお、対象地の形状、接道間口や前面道路の幅員等の価格を形成する要因によっては、ご自身の売却希望額と査定価格との間にズレが生じている可能性もあります。売却を検討し始めた段階で、査定依頼も含め、売却方法や売却までの期間、その他注意すべき事項等については不動産会社へ相談し、売却のご準備を進めることが有用と思われます。

(※)国土交通省「特定生産緑地指定状況

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。
お問合せ
篠原利浩税理士事務所
〒890-0072
鹿児島市新栄町19-3
TEL:099-254-8685
FAX:099-254-8804
メールでのお問合せ
サポート
サポートでリモート接続(TeamViewer)
ダウンロード